年终将至,没有哪个行业比房地产收获更多的臭鸡蛋和烂番茄。虽然在这一年,房地产的价格与成交量惊人上涨,虽然这个行业为拉动内需、为经济数据的复苏作出了莫大贡献。普通购房者在高房价中受煎熬,房地产行业在严厉的道德谴责中构筑沙滩上的百年老店,而政策在宏观经济指标与激烈的民意之间左右摇摆。
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应急举措产生大泡沫 xC1T4J{6>v z<
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2009年房地产价格经历了时光隧道,从年初的黯淡,到3月转入大阳春,5月之后有越来越多的投资客进入房地产市场,象征着房地产市场步入炎夏。而到年末,12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫,中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。评语如下:中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况,开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的概念。 d1^&IF"`b
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有数据可以印建筑网上述结论。中国指数研究院的2009年度报告显示,2009年11月,20个重点城市中,12个城市成交均价超过历史最高水平,其余8个城市也已接近历史最高水平。北京在2009年商品房均价上涨幅度已经超过60%,而深圳等地也纷纷超过这一涨幅。统一按照上涨幅度已经分别达到了50%以上这一低估的房价涨幅计算:三城市房价的涨幅都超过了GDP的5倍。这意味着,目前的高房价是无法兑现的,一旦多数人持房按照市场价兑现,楼市泡沫立马崩溃。 XEH[\/<r ]LJ
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根据美联物业发布的一份关于租售比、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据,可以得出同样的结论。11月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了1:500,达到了1:546,部分区域甚至达到了1:700。而这一比例在2008年基本在1:400左右,上涨幅度达到了25%。上海的租售比为1:500。11月美联物业(上海)住宅蓝筹投资回报率仅为2%。深圳的租售比平均为1:450。这意味着持有物业的人不可能通过出租得到合理回报,惟一收加投资的手段是通过房地产转手交易,房地产成为彻底的类似于17世纪初荷兰郁金香一样的投资品。 n[!?e0*h vzIK [#
有人认为,只要房地产有买家,泡沫就能持续。从表面上来看,确实如此。只要有富裕人群接盘,只要银行阻断楼市可能存在的风险,那么通过向境外开外房地产市场吸引全球富裕人群到中国城市购房,似乎一切矛盾都可迎刃而解。 ,:'iWl bmAbh'`a
但年末的迪拜危机提醒我们,这样做是短视的。迪拜精心维持的海市蜃楼因为债务过高、中东美元不愿意援而暂时终结。迪拜之梦甚至吸引了全球浮华的明星们到此投资,却依然无法躲过刺破泡沫的针尖。 %&cU8_(x KFtGp%>fh
我们不知道针尖来自何处,也许是连续十次加息,也许是邻国发生偿债危机引发全球金融市场的恐慌,也许是美元突然疲软,用时髦的话说,当资金链崩紧到一定程度,当杠杆拉长到一定程度,任何一只飞过天际的黑天鹅都可能引爆泡沫。 z{sD ;(2r= ::~"!%h %
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中国式的金融杠杆支撑房地产泡沫 8jJnjb10R ndl)j1
为了拯救年初摇摇欲坠的GDP,政府拉长了房地产金融杠杆,给房地产泡沫火上加油。 b(gwZ>$N ,>/!]
中国工商联住宅产业商会会长聂梅生强调 “2009年房地产资金杠杆率提高”,依据是今年国内贷款的增幅快速增加,2008年四季度增量是-10%,今年三季度到9月底是90%;定金和预售款去年4月份是-40%,2009年三季度是100%。如果以自有资金率35%为基准线,1~9月份热点城市房地产成本的资金杠杆率已从2.86倍大幅提高到6.67倍。若考虑在土地环节上存在的资金杠杆(各种形式的股权基金、分期拿地等),这意味着提高自有资金成本杠杆率将翻一番。如果年底房价继续上涨,那么自有资金相对于总价值的杠杆率在热点城市将冲到20倍以上。 6-=;( yPY5rp>S_
房地产的金融杠杆有可能更高。从去年开始,刺激房地产政策出台,全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例大幅放松,出让土地会分别签订合同,约定首付比例和分期缴纳时间,大部分是在20%~30%之间,远低于5部委通知的规定。而今年5月国务院将保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%,同样拉长了资金杠杆。 !U9QW+NsU I
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与此同时,房地产得到了前所未有的资金支持。 o8(
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截至今年11月6日,全国61家中国内地房企通过银行授信、银行贷款、定向增发、IPO等方式融资总额约4000亿元人民币。其中,前15家企业融资总额就超过了3000亿元,占61家房企融资总额的80%以上。万科居榜首,实现银行授信500亿元、增发集资112亿元,融资总额为612亿元人民币;绿地、金地、SOHO中国、方兴地产分列2至5位。60余家房企获得银行短期授信和中长期授信总额超2400亿,成为最主要的融资来源,获得银行授信金额前10名的房企总共获得了总额约2400亿人民币的银行授信。自2009年下半年重启IPO以来,先后有金隅股份、华南城、恒盛地产、宝龙地产、恒大地产、禹洲地产、明发集团、龙湖地产、花样年、佳兆业等10家内地房企赴港上市成功,实际募集资金合计逾400亿港元
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