一、不动产概念
建筑面积:是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。包括内外墙体、柱、公用分摊部分等一切。也即包括使用面积、辅助面积、结构面积。
使用面积:是指住宅分户内全部可供使用的净面积的总和,包括卧室、起居厅、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等。
居住面积:是指住宅分户内的卧室和起居室等的净面积总和。
销售面积:套内建筑面积+应分摊的的公用建筑面积。
其中套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
公用建筑面积包括两部分:一是电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等;二是套(单元)与公共建筑空间之间分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。于是套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,便是每套商品房应分摊的公用建筑面积。
使用率:住宅(套内)使用面积和建筑面积的比为使用率,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间。
使用年限:国家法定最高年限不超过70年。
实用率:住宅实用面积和建筑面积的比为实用率。实用率比使用率大,因为实用面积含了墙体、柱的面积(也叫结构面积)。
建筑容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
建筑密度:即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。