2011年头两个月，加息步步紧逼，房产税“敲山震虎”，在“最严调控”升级的压力下，楼市步入降温通道：1月成交显著萎缩，春节楼市跌入“冰点”。新一轮调控高压下，多方期盼楼市会出现“合理调整”。“春节交易骤降，只是楼市降温的开始。”有关人士表示，随着紧缩政策陆续执行到位，调控“战果”有望扩大，今年房价将得到一定遏制。但在调控中如何防止伤及“合理需求”，成为另一个需要迫切解决的问题。
楼市步入降温通道 房价离“合理调整”还有多远
楼市又现“蹦极”，重压之下“走低”
跨年的楼市经历了“冰火两重天”：去年12月底还火爆异常，但自今年1月后便直线下行，春节期间更是陷入谷底。
上海永庆房屋的数据显示，1月份上海一手住宅成交量环比下跌23%；均价为22992元，环比下降5%。1月份上海有34个住宅项目开盘，环比减少47%。
“今年春节，实际签约量较去年同期下降四成左右。”北京“我爱我家”副总裁胡景晖说。2月1日至9日，北京市房地产交易管理网系统因春节放假而关闭，新盘审批上市陷入停滞，这意味着2月上旬北京几无新盘入市。
上海、北京的情况颇具代表性。中国指数研究院的数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，大连、长沙、包头等跌幅超过50%。
业内人士坦承，春节期间楼市遇冷仅仅是个开始，在政府持续调控的预期下，市场供求双方的观望情绪将进一步蔓延。今年2月，上海、北京预计开盘住宅项目较少，实际开盘量可能更低。
“从趋势看，春节后市场将陷入持续低迷，预计3个月内成交量可能下降六七成。”上海中原地产区域总监范成章说。
但调控政策显效有一个“滞后期”，短期内房价还难有明显松动。有关人士认为，交易量的下降能否转变为实实在在的房价下降，将取决于“最严调控”政策的持续性和执行力。
“最严调控”持续升级，房价有望“合理调整”
种种迹象显示，因为楼市调控离预期目标尚有距离，2011年的调控进一步升级。
根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。
与“限购”相比，“停购”政策更成为楼市“利剑”。上海2月1日出台调控细则规定，对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭等，“暂停在上海向其售房”。
除了行政手段调控，购房信贷再度“卡紧”。“二套房首付六成、贷款利率1.1倍”的新规已开始实施。实际上，首套房贷也告别优惠利率。
在中央政府的调控之下，地方政府将承受更大压力。根据国务院要求，各地将于一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标。未完成相关目标的地方政府，其负责人将面临问责。严令之下，新一轮调控政策的执行将更为扎实。
“今年楼市降温程度将明显大于去年。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，全国70个大中城市房价指数预计在二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的大城市，房价将出现一定幅度的“合理调整”。
避免误伤“合理需求”，切实给力“保障房”
记者采访发现，在房地产调控下，一部分合理的住房需求也受到一定影响。高房价短期内难以松动，而信贷成本、购房门槛显著提高，房租价格也大幅上涨。买还是不买，租还是不租，不少人面临“两难”困境。
近期，一份对全国31个省份4060名租房者的调查显示，81.6%人的觉得去年房租上涨幅度较大。一些房产中介的统计显示，部分城市去年房租涨幅超过10%。由于调控持续、需求增加等因素，今年房租预计将继续上涨。
“加息通道中，未来还款压力会继续增加，经济能力弱的首次置业群体将面临更大考验。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，2010年热点城市的楼市投资客比例已明显降低。因此，今后调控需要理顺需求结构，针对自住需求和投资、投机需求的不同特点“区别用力”。
国家行政学院经济学教授张孝德表示，今后楼市调控，一方面要切实加快保障性住房建设，增加对自住性需求的有效供给。另一方面，在炒房资金逐步离场后，应逐步改善调控手段，努力使居住性需求成为楼市的主导力量，真正走出房价“蹦极”的怪圈。 据新华社
南京楼市
昨日记者在南京华侨路附近调查时还发现，今年不但房产中介开门的时间都挺早，而且不少求租者也开始提早寻觅房源了。受新政预期的影响，个别房源租金已经率先开涨。而对于新一年的市场，大部分中介从业者都认为在新政下的“日子”不好过。
观望情绪助推房租 一套60平米房子月租涨
中介门店陆续开门营业
节后各行业陆续恢复工作，房地产行业也在逐渐进入状态。新房市场中，城北楼盘乐居雅率先在大年初七加推新房源，而经营二手房和租房市场的中介门店也陆续开门营业。
昨日记者在华侨路附近走访时，发现大大小小的中介门店均已开门营业，有些早的在年初五就已经有人值班了。记者还注意到有家新开张的门店。这是中原地产在华侨路的第一家分店，记者打趣道，敢在如此严厉的新政后开新店足见自信。分店的王经理立刻无奈地表示，“这是赶上了，只能硬着头皮上！”
观望情绪助推了房租
虽然节后上班刚刚两天时间，多数中介门店还显得有些冷清，但已经陆续有求租的人上门打探了。记者遇到了一对求租的陈姓父子，陈先生告诉记者，自己的儿子在金陵中学读高三，他们怕等到租房潮来临，不但房源不好找，租金也会提高。
南方置换华侨路店的置业顾问张女士表示，一般租房高峰都会在正月十五以后出现，不过今年受到新政影响，有些人觉得房租会涨，所以选择提早求租。
尽管时间尚早，但还是有涨价的房源出现。记者在一家中介了解到，有一套位于石鼓路的64平米精装小两房，房主将租金开到了2600元/月。该中介负责人介绍，这样的房源租金在去年顶多也就2000元多一点。不过，因为春节假期刚刚结束，挂牌房源很少，因此涨价还只是个别现象，这位负责人表示：“新政一定会带来购房者的观望情绪，这将会助推房租。”
“新政”对二手房中介影响大
对于即将到来的调控新政，绝大多数中介从业者都认为将对经营造成很大影响。满堂红市场部经理李宁表示，新版“国八条”中，限购令和对房龄5年内的二手房交易征收全额营业税这两条是对二手房打击最大的。而二手房成交量的下降将直接给中介市场带来负面影响。
据统计，满堂红在2010年第四季度成功操作的交易中，76%的房源都是5年之内的。“哪怕这些人中只有一半选择暂不出售，都将让我们损失三分之一的成交量。”李经理说道，在这种预期下，一些资金不足、资质不高的小中介日子会不太好过。
实习生 孙翔峰 记者 张遥
36城市明确实行住房限购 未来很可能将达到60个
根据北京中原三级市场研究部的估计，按照新的政策要求，从目前市场的情况来看，在全国范围内施行商品房限购政策的城市很可能将达到60个，几乎是现在施行限购城市数量的两倍。
早在去年4月，“国十条”就曾经提出过商品房限购的问题，当时只有北京响应；9月底，决策层再次强调部分房价上涨过快的城市要采取一定的限购措施，随后又有15个城市开始限购；今年1月以来，又有7个城市加入限购阵营。而根据1月26日国务院常务会议的最新要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已经达到了36个。与此前提出的制定和执行限购政策的城市范围相比，此次要求制定和执行限购措施的城市基本上包括了房地产市场上所有的所谓“一、二线城市”，部分三线、四线城市也被纳入到限购政策的行列当中。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，无论是中央还是地方，其实都清楚地知道限购政策这种直接干预市场的调控方式只能是一种中短期政策。何时退出，主要取决于调控的目标和效果是否能够达到预期。
事实上，限制投资、投机性购房，加快保障性住房的建设，目前已经成为房地产调控的一种长期性政策指向。在这种政策指向下，限购政策的强势推出与其说是一种给楼市降温的权宜之计，更大程度上讲，其实是在为深层次的房地产调控争取时间。一方面通过限购和限贷，减少市场上的投资、投机性需求，做减法；另一方面，增加保障性住房和普通商品房的供应，做加法。只有二者同时推进，才能逐渐将市场关系捋顺。
