从底商到社区综合体-建筑资讯

鸡肋还是机会？马建军在去年遇到的，是一道几乎所有住宅开发商们都会面临的难题。

作为中国铁建房地产集团（下简称“中铁建”）派驻浙江的经理人，马建军手中的这张牌——中铁建杭州首个项目——国际城从位置和产品定位上还是不错的，身处传统城区，周边交通便利，当地购买力也足够强劲，然而，这些只是对于住宅部分，其周围商业气氛不浓，以往只有数家汽车4S店，商业部分面临着两难抉择。要是简简单单地分割销售，尽快回款倒是简单，可这样未来的商业部分很可能形成投资者与商户双输的死局，公司刚刚进入浙江市场，第一个项目意义重大，不仅仅要卖得好，未来的物业、运营也一定要做得好，不然就会砸了招牌；要是全力投入做高端，周边诸如银泰等高端商业综合体有好几个，从体量上难以竞争，从商业的积累上也难于匹敌，高额的投入如何保证回报？

几轮纠结，几经修改之后，这个项目的商业部分终于变身为社区综合体，而依照马建军所说，这次尝试若取得成功，很可能会为中铁建打造一个社区商业运营的新模式，进而在全国范围推广。

国际城的商业部分最初是这样一种形态，整体沿着项目边的石祥路南侧呈带状分布，一部分是3幢办公楼的底商，中间有一幢星级酒店，还有两幢独栋商业和一部分裙楼商业。最初先是曾考虑在一幢独栋商业的地下做一家超市，然而，出于建安成本和安防及市场饱和度等原因考虑，最终取消了这一打算。而另外一幢独栋商业原本是设想为围合形态，这样一方面增加商铺的数量，另一方面可以避开高架路对于商业的影响。

然而，随着对商业工作的不断深入，最初的商业规划遇到了越来越多的难题和挑战，在酒店的招商过程中，诸多知名酒店对国际城的区位倒是挺感兴趣，谈到酒店的规模却要求至少需要15000平方米以上；围合式商业的意向商家也提出了占用道路多、设计风格不适宜形成商业氛围等疑议。

马建军与他的团队对此开始反思，而此间，中国城市商业网点联合会副会长董利恰好为考察社区商业开发试点项目来这里看了看，他的意见是“这不叫做商业”，做好一个商业项目至少要一半体量自持，这样做自持什么？

于是，修改已是必然。而修改的前提是重新回到原点，做这部分商业的定位是什么？马建军、董利很快达成了共识——打教育牌。

去年以来，杭州正遭遇空前的入托难，“金猪宝宝”和“奥运宝宝”两大生育高峰造成的教育难题不仅仅是这座城市所面临的。由于国际城本身就规划了幼儿园与小学，把原本那幢围合式建筑改为集中式商业中心，其特色主题定为文化教育，无疑颇为明智。

修改后的方案，呈现出一核两带的格局，核心为一座四层的集中式商业中心（此前欲做围合建筑的那幢独栋商业），定义为Sunday mall，全部由开发商自持运营，以教育文化为主题，将儿童游乐、培训教育、休闲娱乐相结合，配套相关联的购物类业态，一方面满足小区内部的消费需求，另一方面也是为了打造成区域内文化游乐休闲中心；而底商被定义为缤纷生活街区，以社会生活类消费为主，其包含零售、购物、餐饮、中介、家政服务等，形成社区对外商业街区；西侧临河部分的底商被定义为品质商务区，以中高端商务消费为主，其包含精品购物、咖啡、餐饮、银行、会所等。原来相对割裂的业态被组合为一体，减掉了的酒店腾出的土地，形成了独立的内退式做休闲文化广场，既帮助把这一核两带连接起来，也提升了整体项目的休闲味道。

明确后的定位果然招来了诸多商家的青睐，项目尚未动工，便已经与多家包括超市、餐饮、KTV、健身、儿童培训等机构提前签了约，社区商业开发试点项目的全国第一块牌子也摆在了这里，马建军的难题算是破解了第一关。然而，依照董利的话，这还只是试点，从“试点”到“示范”，社区综合体还有很长的路要走。