京沪等地楼市成交量骤然下降百姓持币观望情绪浓厚-房地产网-房地产新闻资讯,新房,二手房,

新年伊始，京沪等地楼市成交量骤然下降，元旦三天北京二手房成交同比下降64.8%。楼市为何突然遇冷，市场拐点是否再现，房地产市场走势未来怎样？笔者认为，3月份是关键。

1月成交量低迷几成定局，不会有大的改观。政策方面，去年底召开的中央经济工作会议，明确提出将“遏制房价过快上涨”，这为2010年房地产市场调控定了调，国土资源部等部委也相继出台政策剑指囤地高房价，这使百姓产生“房价有望下调”的美好预期，持币观望情绪浓厚。

市场方面，2009年开发商已超额完成年度销售任务，新年伊始，推出新盘的意愿不足；二手房“营业税2改5”又增加了房屋交易成本，市场上可供挑选优质房源减少；2009年房地产市场异常火爆，在这场“全民抢房大战”中，自住型、改善型等刚性需求也得到了有效释放，短期内居民购房需求减弱。

前期房价涨幅过高也是抵制商品房成交量的一个重要原因。自2009年3月份以来，房地产市场就开始持续升温，经过多月持续上涨，一些中心城市房价已经创出历史新高。房价上涨过快，既超出普通市民购房能力，又使市场存在一定泡沫，短期内有调整的必要。而2月份恰逢春节，从历年情况看成交量不大，市场等等看的气氛更浓。

但3月份以后，市场情况或会好转。一年之计在于春，开发商开年布局很重要。既要聚拢一定人气，决战2010；也要为每年4-5月份举行的春季房屋展销会作准备，加大新盘推出力度，并根据市场成交情况合理定价。从2005年以来市场成交量数据看，3月份市场成交量往往有较大幅度提升。以北京期房签约为例，2006年、2007年3月份市场成交数据，环比都明显增加。2008年即便市场环境较为恶劣，与2月份相比3月份成交数据也较为乐观。随着楼市利空影响减弱，房地产市场新盘逐步推出，农历新年后部分购房者或会逐步入市。

从外部环境看，2010年房地产市场稳定发展大的趋势不会改变。一是扩内需、保增长依旧是2010年主要任务之一，房地产市场不会出现大的调整；二是信贷资金依旧充裕。2010年中央将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，虽然2010年银行信贷投资结构会有所调整，但在实体经济尚未彻底回暖尤其六大产业产能过剩等背景下，2010年仍将有大量信贷流入股市楼市。而一季度信贷投放额度，又往往占全年信贷投放较大比例。

市场供需方面，2009年释放了大量住房需求，但从成交数据看，居民消费主要集中在二手房市场，期房领域受供应不足限制，需求受阻。受2008年房屋新开工面积降低影响，2009年新房供应明显不足，当年期房从年初11万余套，到年底降低到5-6万套。2010年3月份后，随着市场新盘不断推出，在一手房市场居民自住型、改善性需求将逐步释放，市场成交量将可能放大。

总体来看，当前房地产市场遇冷只是一种暂时现象，3月份之后，市场成交量会逐渐放大，尤其是一手房市场，有可能出现量价齐升局面。

楼市政策"冰雹"来袭两难处境考验地方政府

政策"冰雹"真的来了吗？万众期待中再次出手的"组合拳"究竟会给房地产行业带来什么？猜测依旧，但端倪已现。

当前所有的关注都集聚于一点，以"国四条"为代表的新政如何在地方政府端出台细则并逐步落实。毕竟，中国楼市已经不可能再以"一刀切"的手段应对广袤土地上不同的繁复状况。

于是，赶在2010年前，诸多一二线城市已着手行动，上海重在税费调整，北京、南京重在增供给，深圳则在透明的土地供给上先行一步。相比之下，郑州虽尚未在政策面出手，但由政府出面，为46家房企牵线获得银行授信则更显耐人寻味，所幸的是，意向性贷款授信额度更倾向于用于经济适用房、廉住房等保障房的开发建设。

在目前各地的相应举措中，我们不难发现"出拳"的路径分成了两种主要取向，一种针对的是开发商这个房地产业高烧的主体，另一种则依旧是针对购房人。的确，拳打向何方让地方政府置身于两难处境，然而这还是表象，其背后的两难处境在于，如何在保证GDP持续增长的前提下压制楼疯，平抑房价。

2009年"保八"成功后，以陈锡康为代表的专家们已经把2010年的GDP增速标定在10%这一两位数，这一领衔全世界的增速依旧要靠投资和消费来拉动。而仅新房销售额便可占到GDP 13%的房地产行业，无论对于投资还是消费，都有着绝对不容质疑的地位。GDP要从国家分解到地方，作为地方政府的官员，就不得不保障房地产行业的发展，更重要的是，地方财政收入半数来自土地，很难想象，谁作为当权者能够自断此命脉。另一方面，沸起的民声已经必须安抚，由房地产业带来的社会资源和财富的分配不公已经影响到了整个经济大局的稳定，超高的房价和高资金杠杆率成为金融市场潜在的火药库，要让房地产快速发展，又要保证其平稳健康，没有大智慧如何能做到？

回到之前的两难处境，究竟该把调控之矛戳向何方？行业生病，购房人吃药恐怕并非长久良策，根源在于让中国的房地产主体重归消费或使用属性，而非投资品才是关键。增加保障性住房的供给，降低保障性住房的准入门槛既是保障房地产投资的要点，也是平衡商品房需求，给高房价降温的要点。有了这个根基，才是解决"千军万马同抢商品房"的疏导之道。

按此逻辑，诸如对已持有者课以重税等政策并不值得期盼。事实上，在央产房、军产房、校产房等种种福利房占据城市居民住房大部分比例的历史背景下，其持有者的"物业税"如何征收？无论打针还是吃药，治好行业高烧需从行业入手。