沪上楼市格局深刻演变二三线板块变成交大户-房地产网-房地产新闻资讯,新房,二手房,

随着调控政策的步步深入，沪上楼市格局正在发生深刻演变。从目前的热门板块中，可以窥探今后一段时间的楼市基本走向。

新“国八条”出台后，各地限购令也相继出台，第三轮楼市调控从购房资格、交易税费、加大保障性住房建设等多方面力控楼市，并且收紧信贷，首套优惠取消、二套房首付增加，这些政策对第一季度楼市产生了深刻的变化，楼市格局正在不断的调整中。

刚刚过去的一季度，嘉定、浦东周康、松江中部、罗店等之前被认为“二、三线”的板块，现已成为“成交大户”。

成交量应声而跌

据上海搜房网数据监控中心统计，2011年一季度上海市商品住宅成交面积约164万平米，环比2010年第四季度大减55%，同比2010年第一季度有10%的减幅。一季度成交均价为22237元/平米，环比小幅下跌3%，同比则上涨12%，全市19个区县中，有11个区域的成交均价出现下跌，其中卢湾区跌幅最大为31.5%。

搜房网分析师指出，前几轮调控之后，在1-2个月内市场即出现大幅反弹，而此次第三轮楼市调控影响深远，历经2个半月后市场仍不见显著回暖。此轮调控主要从两方面直接影响楼市成交：一是推出“史上最严”限购令，使大量购房者被迫退出市场，全国大多数限购城市成交量应声而跌；二是多项政策对中高端住宅市场打击较大，不少投资、投机性购买力淡出，刚需占据市场绝对主力，成交均价有所回落。

外环外占据重头

在2011年一季度上海商品住宅销售套数板块排行中，外环外几大刚需热门板块占据了一季度成交量的重头，在排名前20的板块中，有六成热销板块成交均价低于20000元/平米，包括位列前三名的嘉定主城区、周康和松江中部板块。

嘉定、浦东、宝山、松江四大区涌现出较多的热门板块，如嘉定的嘉定主城区、安亭汽车城、江桥、南翔板块均有较大体量成交，纷纷登上一季度板块成交套数TOP20；浦东新区的周康板块成交量同样较大，荣登全市第二大成交板块；宝山区也有罗店、张庙、顾村、杨行4个板块上榜；松江热门的板块则有松江中部、松江新城西区以及九亭。

有着外环外“价格洼地”之称的奉贤柘林板块、金山新城板块这次也跻身热销榜前20位，成交均价分别仅7804、10412元/平米，成交量则都在400套上下。

新江湾城板块和大宁板块一季度各成交293、258套，在全市各板块中分列14、15名，为热销榜中比较罕见的市中心城区板块。

热门一：嘉定主城区

据搜房网统计，嘉定主城区一季度共成交984套，遥遥领先于全市其他板块，销售面积超过10万平米，成交均价为15575元/平米。板块内保利湖畔阳光苑、秋霞坊、泰宸雅苑、新城金郡、中信泰富又一城等项目均有100多套成交，合计671套占板块总成交的68%。

嘉定区从3月至今已有8个盘先后入市，同时4月还将有6个项目开盘，居全市各区县前茅，在“十二五”规划中，嘉定新城将要打造成为长三角的节点城市，现已通车的11号线也将向西延伸至昆山，向东延伸至浦东迪斯尼乐园，成为横穿上海市区的一条主线路。众多利好因素使得嘉定区的前景被广泛看好，而后续房源充足的供应量也为板块的提升奠定了基础。

热门二：周康板块

周康板块一季度共成交677套，为全市第二大热门板块，销售面积68413平方米，成交均价为19323元/平米。3月底开盘的明天华城成交量不菲，短时间内销售202套，中海御景熙岸和圣鑫苑四期成交量也都超过100套。

浦东新区作为沪上目前新盘最多的区域，同时也是最热门的置业区域，2010上海世博会带动世博板块的逸翠公馆等楼盘热销，而今年迪斯尼的正式开工，也为周边板块注入了新鲜动力。周康板块一方面受迪斯尼辐射，同时本地生活配套已经相对成熟，交通出行也比较方便，具有较高的性价比，近来新房和二手房市场均比较受欢迎。

热门三：松江中部板块

松江中部板块一季度共成交665套，居全市第三位，销售面积达63438平方米，成交均价为13420元/平米。

分析师指出，松江中部板块一季度成交体量最大的两个项目———海尚名都和嘉禾名邸成交套数都超过200套，不过主要集中在1月份，2、3月成交量呈大幅度缩减。区域销量领先的海尚名都、同润十里洋坊、云间名门均为去年开盘项目，嘉禾名邸则为1月份新政前开盘，目前整个松江区供应量偏低，不少项目已经进入尾盘销售阶段，而后期房源开盘时间还比较晚。

热门四：罗店板块

罗店板块一季度共成交603套，居全市第四位，销售面积高达70233平方米，成交均价为21035元/平米。

罗店作为“三城九镇”中距离市中心最近的“一镇”，整体呈现了北欧小镇风貌，成为生态良好、适宜居住的低密度高端居住区，一直备受购房者关注。而2010年12月份7号线北延伸段开通，为罗店板块带来更大关注度，朗诗绿岛、万科琥珀臻园等纷纷借此良机加大推盘，并取得不错的销售业绩。一季度万科琥珀郡园、琥珀臻园、美兰湖中华园、朗诗绿岛、上置香岛原墅等项目形成合力，拉动罗店板块总成交量超过600套。

万科琥珀郡园位于罗店的核心地段，临近美兰湖和轨道交通7号线，小区建筑为经典的英式风格，一季度成交量达到212套，销售金额超过4亿元。

热门五：新江湾城板块

新江湾城板块一季度共成交293套，居全市第14位，成交均价45909元/平米，销售面积高达56166平方米，按照面积排行，则排名全市第6位。新江湾城为热销榜中罕见的市中心城区板块。

新江湾城板块就像是一个生态大花园，多个大大小小的公园绿地，如新江湾城湿地公园、SMP极限运动公园、安徒生主题公园等等，使附近居民享受到新鲜空气和自然景色，加上板块处于市中心城区，交通、生活设施比较便利，此板块楼盘价格大多处于较高水平。

从2010年下半年开始，新江湾板块加快供应步伐，华润置地橡树湾城、建发江湾萃、江湾尊堡等均在12月开盘，进入2011年，即使在豪宅市场不被看好的情况下，仁恒怡庭、九龙仓玺园也逆市开盘，并分别获得34、42套的销量，其中仁恒怡庭销售金额近7亿元。