房地产“鬼城”再调查：复活最长或需百年？
调控日益严厉的背景下，曾经遍布全国许多地区空城化状况严重的房地产新城（又称“鬼城”），作为中国房地产泡沫的“终极产物”，如今又是何种境遇？

　　“随着时间的推移，昔日‘鬼城’、空城如今开始出现鲜为人知的变化。大部分新城在经历了艰难而又痛苦的‘空城期’以及‘鬼城期’之后，相继开始出现一些积极变化，人气开始聚集，新城的活力逐渐显山露水，似乎鬼城一下迎来了‘复活时代’。”洲联集团·五合智库总经理邹毅及其团队近期的一项专题调查发现。

　　不过，邹毅指出，这些鬼城的真正复活还有很长的路要走，如果各地政府部门新城开发终极目标不改变，“鬼城”复活将是一厢情愿。

　　更有甚者，按照常规速度测算，国内个别“鬼城”要达到规划人口导入目标，所需时间可能是100年。

　　“鬼城”现状

　　60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城……这些都是迄今为止国内知名的“鬼城”。严格意义来说，上海的新江湾城还够不上这样的级别，但在许多对这个板块熟悉的人眼中，这里也是一个微型的“鬼城”。

　　不久前，本报记者驱车前往新江湾城实地了解情况。车子停在路口等红灯，偌大一个十字路口，只有一辆车停在斑马线后，面前绿灯通行的道路在整整近一分钟的时间里，没有一辆车通过，斑马线上同样见不到一个人影。

　　“我到新江湾城遇到这种情况也很正常，而且可能是在不同的时间段遇到。在上海交通如此拥堵的地方在一个区域经常遇到这样的情况，感觉还是很奇特的。”一位有过同样经历的人士表示。记者对新江湾城的实地探访中，遇到最多的人是保洁人员、保安人员、售楼人员以及三三两两出入售楼处看房的人们，以及在新江湾城天然河道边的垂钓者。一位垂钓者告诉记者，“大部分人都是从市区驱车前来的，主要是这里天然环境好，安静，全当度假。”

　　在一个已经运作了近5年的区域内知名楼盘，记者看到，较大体量的前期房源已经交房，但很少能看到私家车出入和居民在小区出现。

　　面对记者的质疑，该项目的销售人员表示，由于天气较热，居民很少外出。该人员同时指着几栋已经交房入住的小高层说：“你看，住户的窗花和窗帘都已经做好了，当然是有人住的。”

　　不过令人奇怪的是，这些房源的窗花和窗帘，从一楼到顶楼，不仅贴着完全一样的窗花，而且几乎连窗花所贴位置和窗帘的款式都是一摸一样的。对于记者的质疑，销售人员无奈笑笑并未正面作答。

　　“新江湾城空城的原因，首先是这里的不少项目尚未开发完毕，部分房源已售但未交房入住；其次，这里投资客比例极高，据说肯定超过30%；另外，这里的商业生活配套尚未完善，居住不便。”附近一家中介的服务人员告诉记者。

　　就是这样一个空城，汇集了华润、仁恒、九龙仓等知名房企，以及中途退出的美国汉斯、铁狮门等国际知名房企。此处当前的新房价格，已普遍超过5万元/平方米，是不折不扣的豪宅空城。

　　在洲联集团·五合智库的此次调研中，类似新江湾城这样的“空城”显然还只是非常小规模的，甚至不具有代表性。真正的“空城”，规模更大，空得更为彻底。

　　邹毅指出，细数大多数国内“鬼城”的开发建设会发现，这些新城的建设无一不是政府廉价供地、开发商高调出位、以土地财政为依托、偏重于以房地产开发经营为先导的堆砌式开发模式。

　　在这场借着城市化东风兴起的造城盛宴中，地方政府在经济与政治利益面前与房地产开发商一道大快朵颐，新城表现出投资巨大、开发规模过大、规划过于超前、建设速度过于迅速等非理性特征。

　　一个较极端的例子是，根据资料显示，改革开放30年，我国平均每年城市化率仅为0.86%。以人口规划100万的云南呈贡新城为例，结合云南省最大的城市昆明人口有320万人，第二大城市曲靖人口50万人口来看，按照常规速度，呈贡要聚集100万人口将需要大约100年的时间。

　　“鬼城”硬伤

　　去年美国《纽约时报》针对中国房地产泡沫而对鄂尔多斯新城作出的鬼城报道问世后，人们这才发现中国城市化进程中，由各地方政府和房地产商合力掀起的新城狂欢，原来是“鬼影”重重。

　　“‘鬼城’复活绝非易事。”通过这次调研，邹毅在其报告中直言，目前国内的这些“鬼城”有着太多硬伤难以补救。洲联集团·五合智库的调查团队发现，直到目前，许多地方的新城配套功能缺失依然难以改观。

　　从地域维度来看，绝大部分“鬼城”配套功能缺失主要纠结于绝对体量不足和相对分布不均两种情况。绝对体量不足令整个“鬼城”规划范围内基础商业、公共服务、市政等配套设施建设量同居住、商务、工业等新城主导功能的建设体量之间不成正比，配套设施体量大幅落后于主导功能建设量司空见惯。

　　“例如：温州新城从兴建开始，教育配套就一直缺位，在新城开发建设18年之久的情况下，由于先期规划时未留出足够的教育设施用地，造成现在增建小学无地可用的尴尬。广州珠江新城政府性质的公共厕所和垃圾压缩站仅有1个，已建成的变电站仅2座，肉菜市场3个，已经竣工但是尚未移交的中小学也仅有3所。”邹毅说。

　　无独有偶，“鬼城“内部配套措施即使在总量上可以满足规划人口导入量的使用需求，但是在新城分区土地规划时，设计单位大多未能合理确定配套设施的建设地点，造成“鬼城”内局部位置同类配套设施的分布过于密集，而其他位置却紧缺的不合理现象。

　　无论是何种类型的配套缺失，都会破坏“鬼城”宜居功能，降低“鬼城”整体的运作效能，导致“鬼城”人口导入受阻，后期招商引资难度加大。徒增“鬼城”的复活难度。

　　最大的问题还在于人口结构均衡难以达到。“明显的三大缺陷处处彰显出‘鬼城’中人口结构难以达到均衡的现实窘境，这必将影响‘鬼城’复活的效率和优劣。”邹毅直言。

　　人口过度同质化造成社会结构脆弱、特定需求人群潮汐现象带来的交通和就业问题、人口社会经济地位的过度差异化或将阻塞人口流入，被认为是目前多数“鬼城”在人口结构方面的三大突出缺陷。

　　新城开发终极目标之殇

　　已经存在的众多“鬼城”，带来的负面影响不仅仅在感观层面，地方政府“骑马难下”的境遇才是最大痛苦。

　　目前现状是，新城开发规划上造成的先天性不足与缺陷，只能靠后期运作来完善与整改。这意味着新城开发后期成本加大，而纠错的成本往往比用来完善的成本大得多。更何况这样的后期成本更多时候是个无底洞。

　　“以京津新城为例，2005年建成之时，其配套设施投资高达68亿，2008年二次定位整改时期配套设施建设追加资金40亿，接近原计划相关投资的三分之二。”上述报告披露。

　　另外，为了使“鬼城”能尽快复活，各地政府伤透脑筋，从人才引进到各种政策优惠，想方设法，甚至不惜代价地进行招商引资，须付出巨大的人力和财力成本。

　　邹毅指出，这些城市尝尽了“先造城后造市”的苦果。

　　在邹毅看来，根本的问题在于各地新城开发终极目标的定位上。

　　“是以假借城市化浪潮，超额投资，换取经济利益乃至政绩为目标，还是以尊重城市建设发展规律，务实为民，建造美好舒适新城，提高人居品质的城市化发展需要为目标？”

　　答案逐渐浮出水面，如果不改变城市开发和建造中的极权管理模式，继续将广泛的公众意见排除在理性决策的大门之外，在新城开发建设的终极目标上不顾“以人为本”的城市化现实需求，众多“鬼城”的复活终将只是一厢情愿的美好希冀。

　　报告最后指出，“中国新城建设狂欢之后的精疲力竭，必将为我们城市发展史留下一段不堪回首的往事。”

上海郊区高空置率微型鬼城数量惊人
    由于房价高、缺少就业岗位或是配套不健全等，嘉定、青浦等新城都或多或少地显现出“空城效应”，到了晚上，驾车前往青浦、嘉定，道路两侧的住宅区亮灯不多，一些新建社区甚至“一片漆黑”。生活功能不全、定居效果不明、对中心城的居民吸引力不大，已成为郊区新城建设中普遍存在的问题和瓶颈。


嘉定新城一角

沪郊新城住宅频唱“空城计”
        人口转移速度远低于预期 专家建议抑制房价并向郊区转移现代服务业。
　　生活功能不全、定居效果不明、对中心城的居民吸引力不大，已成为郊区新城建设中普遍存在的问题和瓶颈。
　　同济大学城市规划系教授张松建议，制定相关政策、法规，促进和鼓励位于中心城区的部分城市功能向郊区新城疏散，如教育、科研功能，会展、交流等现代服务业。
     “在此前的规划中，上海的2000万人口中应该有1200万分散在郊区新城，而事实上现在却有1200万人口集聚在中心城区。”民盟成员、同济大学城市规划系教授张松表示，在对青浦、嘉定新城的调查中，他注意到由于房价高、缺少就业岗位或是配套不健全等，这些新城都或多或少地显现出“空城效应”，到了晚上，驾车前往青浦、嘉定，道路两侧的住宅区亮灯不多，一些新建社区甚至“一片漆黑”。

　　他通过民盟上海市委向市政协递交社情民意，建议研究适合郊区新城发展的土地政策和规划控制途径，放弃全盘市场化的商业开发模式，转由政府建设一定的限价住房。

　　郊区房价逼近中心城区

　　2010年初，上海市城市规划委员会审议并原则同意了《关于加快推进上海新城规划建设工作情况的汇报》，确定今后上海郊区将重点规划建设南桥、青浦、嘉定三座新城。在同济大学城市规划系教授张松看来，对于上海这样的超大型城市而言，由于中心城区承载能力有限，将人口向郊区卫星城分流是必然趋势，但事实上，上海人口向郊区分散的速度却大大低于预期。

　　“像嘉定新城、南翔，现在随着轨交通车，出入市区更便捷，但不少楼盘单价却已经涨到了2万元，这已经接近中心城区的一般地区了。”张松认为，“如果郊区新城商品房价高涨，那么所谓的‘洼地’优势将不复存在，不仅中心城区的居民不可能向郊区新城疏散，而且由于交通便利等因素还会导致郊区新城居民向中心城区的‘回流’。”

　　张松表示，生活功能不全、定居效果不明、对中心城的居民吸引力不大，这已成为郊区新城建设中普遍存在的问题和发展瓶颈。“新城里集中了大量的新建中高价楼盘，却没有便捷教育、医疗设施，缺少足够的就业岗位。”张松分析。

　　建议向新城转移服务业在社情民意中，张松认为，上海现在急需制定恰当的郊区新城发展政策和规划措施，特别是研究适合郊区新城发展的土地政策和规划控制途径，结合郊区大型社区的规划布局，形成富有人气的生活新城。

　　他举例表示，在日本等国，郊区卫星城的土地由政府进行开发，房价得到了有效控制，而上海的郊县房地产开发则完全市场化，政府成立的国有土地公司将土地拍卖给商业机构后，就难免失去了对房价的控制力。他建议，部分地块可以由政府开发公司来主持进行开发建设，对这部分商业房产的最高价实行控制。

　　张松认为，在嘉定新城等一些郊区新城，除了居住功能的大型社区以外，就只有大型产业园区，缺少服务业等第三产业，这使新城居民对中心城区依赖明显，影响了人口的分流。

　　他建议，要使郊区新城成为功能完善的卫星城，就应当制定相关政策、法规，促进和鼓励位于中心城区的部分城市功能向郊区新城疏散，如教育、科研功能，会展、交流等现代服务业。这样有利于中心城机能减负，也可以促进郊区新城功能的完善和提升，为郊区新城提供新的就业机会和岗位。

“鬼城”复兴的希望在于房价下降
曾经在不久前的专栏里介绍过，过去十年，底特律人口减少了四分之一。被遗弃的住房，500美元一栋的独居，随处可见。城市规划人员在讨论如何“瘦身”，即把大片传统住宅区推倒。城市已经变成了鬼城，一片汽车业败落后的末日景象。

　　但是，CNN近日报道：底特律出现了一片生机，甚至可能成为下一个硅谷。去年一年，底特律的高科技工作增加了82％，远远超过包括硅谷在内的高科技先锋城市。事实上，底特律正在向硅谷大量挖人。一位当地的资深企业家说，他从来没有看到如此强劲的增长势头。

　　为什么呢？最直接的原因，也许是美国汽车业开始反弹。这种反弹，并不仅仅是被常规供需关系所推动的反弹。所谓常规供需关系的反弹，就是几年来汽车销售低垂，大家没钱买车，但作为生活必需品，现有的车不停地折旧。所以，汽车市场消沉的时间越长，被压抑的需求一下子迸发出来，就越强烈。这种因素不能说没有，但绝不是主要的。美国的汽车业这次走出低谷，是靠技术革命：开发小型号低排放的车、电动和电气混动等新能源车，以应付能源、环保等方面的要求。五年前的老车型不可能接着拿出来卖。汽车业现在正是大规模地进行技术投入的时刻。如今一辆简单的车，里面的计算机能力比最复杂的智能电话要高五倍。所以，底特律突然需要大量技术人员，也是理所当然了。

　　另外一个原因，就是底特律房价直线下降后，大大降低了生活费用，自然也降低了高科技的劳动力成本。目前底特律的高科技人员，平均年薪仅71000美元，这比起六位数收入的硅谷同行要少得多。但是，拿着7万年薪在底特律能买的 “豪宅”，是那些拿着十几万的人在硅谷做梦也不敢想的。也怪不得，后工业时代的公司，也开始在底特律这个传统工业城市招兵买马。

　　不过，说底特律将成为下一个硅谷，恐怕言过其实。底特律未来所要避免的，就是过去单纯依靠一个产业走向繁荣的陷阱，而要为多元发展提供良好的环境。底特律刚刚有的一点点希望，可能是一个大趋势的前奏。

　　根据波士顿咨询公司的预测，2015年可能是国际制造业的一个拐点，美国的制造业将卷土重来。这不仅因为美国具有巨大的技术优势，而且劳动力成本随着这次危机大幅度下降，美元的贬值增加了“美国制造”的国际竞争力。事实上，这种征兆不仅仅出现在底特律，也出现在克里夫兰、辛辛那提等许多中西部的传统工业城市。这大体也印证了我几年前的论断：未来成为中国强劲对手的美国制造业的基地在哪里，大致可以通过房价来锁定。那些房价仅相当于当地家庭一年多收入的地区，劳动力成本比较低，土地成本更低，又因为过去是工业中心，基础设施相当先进，再加上农产品价格的上涨，美国中西部的传统工业基地和农业州，都可能出现复兴。

　　（作者为美国萨福克大学副教授）

鄂尔多斯：十年造就一座空城
      耗资50多亿打造、面积达32平方公里的内蒙古鄂尔多斯康巴什是一座豪华新城，计划居住100万人口，却成了一座无人居住的“鬼城”，俨然成为中国房地产泡沫的最典型案例。

　　就在近期，康巴什新城的第二轮拆迁又全面展开，一些在第一轮拆迁中被迁移、仅仅在新居住地生活了5年多的当地村民，又要迎来无可逃避的大拆迁。“第一次搬迁是为了建康巴什新区，这一次是为什么？”

　　新建刚五年又要拆迁了

　　2009年底，康巴什当地政府通过移民村村委会组织，召开村民代表大会，宣布2004年底才陆续新建起来的移民村将再次搬迁，之前分给移民们的土地将再次征用。虽然村民们至今没见到明确的红头文件和正式通告，但这个消息已被确认。

　　一份《康巴什新区寨子塔村移民区土地征拆补偿安置实施方案》显示，移民们的二次搬迁将面临质的变化，土地要全被征用，补偿标准每亩两万，共涉及土地3000多亩。这些耕地早已被划入基本农田范围。

　　不仅如此，建成不过6年的移民村，一排排整齐划一的住房，也将被统一拆掉。村民们将再次被统筹搬迁到康巴什新建的小区内。那里至今人烟稀少、生活不便，不仅上学和医疗不便，就业更是最大的难题。但在补偿安置方案中没有给出解决方案。而从这份方案的社保政策看，移民们虽然进入城市，身份仍是农民。

　　如今，只有十多户移民签订了二次搬迁协议。但每份拆迁协议，都在村民签字后立即被收回，村民领到手的是一致的领款证明。

　　令移民们甚为纠结的是，一次搬迁的遗留问题，集体商业用地和蔬菜大棚，至今悬置，何时政府能实现第一次搬迁时的承诺，成为村民们同意第二次拆迁的前提。

　　村民白文义算了一笔账，按照现在这个补偿标准，二次征地和拆迁后，他们家将获得共计50多万的补偿款。尽管安置移民的新建小区价格比市场价便宜，但这些补偿款在购买房子后，所剩无几。

　　今年6月，为了搞清楚康巴什新区二次征地的规模和用途，移民代表特地到内蒙古自治区国土资源厅，申请此次征地的信息公开。当时，该厅工作人员承诺会在15日内向他们公开此项信息，不过，至今，移民们仍未收到答复。

　　第一次拆迁的矛盾还未解决

　　用铜近五百吨的群雕、设计精美的图书馆、大剧院、博物馆、新闻中心，气势恢宏的现代化建筑，争相比拼着矗立在康巴什新区空旷的成吉思汗广场周围。

　　时光倒退10年，这块地是康巴什村和寨子塔村的农牧民们祖祖辈辈生活的土地。

　　一块方圆32平方公里、拥有5万余亩草原的土地，被确立为新的城市所在。从2004年，两个村的1300名农牧民，搬迁出了这块土地，他们的新家，是位于东胜区与康巴什新区中间位置的一块荒地。

　　搬迁后，按照当初的拆迁方案，政府将为征地农民提供每人2亩的水浇地、50平方米的砖混结构凉房和200平方米宅基地、240平方米养殖地和0.5亩大棚，同时为移民提供集体商业用地60亩。

　　然而，这一揽子补偿安置方案落实的速度，远赶不上新城的建设速度。蔬菜大棚迟迟没有动工，移民住宅直到2007年才动工新建，而集体商业用地，还在不断修改的规划中……

　　由第一次征地带来的多种矛盾，也在不断的冲突中发酵。

　　首先是过低的补偿标准。2003年5月，康巴什新区征用土地协议规定：对康巴什移民，天然草地补偿标准为每亩250元，林地每亩500元。而几乎同期被征的东胜铁西区107号文件规定的补偿标准是草地每亩1万元，农耕地每亩2万元，水浇地每亩2.5万元。

　　村民们组织代表到有关部门上访后得知，鄂尔多斯曾为此制定975号文件，康巴什新区的天然草地平均补偿标准应为每亩650元，林地补偿标准为每亩1000元。村民白文义说，实际补偿给村民的却是每亩草地250元、每亩林地500元。

　　此外，尖锐的用水矛盾，也使得拆迁村民们面临严重的缺水危机。这几年间，移民村饱受干旱的困扰，分配的每人两亩水浇地，实际上大多数时间处在无水灌溉的境况。大部分移民不得不在种植之外，到城市里打工谋生。

　　十年造就的一座空城

　　造城十年，鄂尔多斯先后投入4000多万元向国际公开招标，最终确定了新加坡公司的方案——“草原上升起不落的太阳”，城市格局从中心向四周辐射，状似一轮光芒四射的太阳，大规模的造城运动由此展开。

　　2007年，就在原来的康巴什村和寨子塔村的土地附近，珠江国际城 (论坛 新闻 视频)伴随新政府大楼的落成基本竣工。市政府大楼北侧的45栋独栋别墅恢宏大气，隔着一个规划中的公园与政府大楼相望。大楼的西侧，两个合计22万平方米的别墅区、1000多栋蓝色屋顶的联体别墅已经落成。

　　近5年来，鄂尔多斯市经济以每年平均增长20%以上的速度增长，其用地指标早已透支，每年都用下一年的用地指标。因煤而富的鄂尔多斯，其人均GDP直逼香港，雄厚的财政实力，带来极速的扩张梦想，这样一座“空城”，其新开楼盘的房价已达6000元每平米。

　　目前康巴什新区存在的问题是，人气不足，配套设施缺乏。新区目前与东胜之间只有一条公交线路，新区内出租车亦极其稀少。一方面为了解决用地的紧缺，一方面也可以弥补康巴什新区人气不足的问题，对移民的二次搬迁，就有了实施的最佳动力。

郑州郑东新区再演“空城计”
      过去几年来，郑州主城区以东的那一大片区域，成了中国中部最大也是最繁忙的建筑工地，地产大鳄、商业巨头和资本玩家频频出手，用不计其数的高楼大厦和外形摩登的公共建筑，为这个中原经济重镇勾勒出一幅令人惊异的未来“脸谱”。

　　但并不是所有人，包括生于斯长于斯的数百万郑州市民，都会心甘情愿地为这一“奇迹”而欢呼。

　　据美国一家网站爆料，郑东新区只是一座空城，而河南财经政法大学12名学生的调查报告也显示，郑东新区商住房空置率超过55%。

　　美国网站称郑东新区为“鬼城”

　　2010年年底，美国一家名为“商业内幕”的网站公布了若干幅郑东新区的卫星图片，并从图片上判断，这只是“一片空屋的堆积”，可能是中国最大的“鬼城”。

　　此言一出，郑州当地舆论哗然，官方反应尤为强烈。

　　“我们听到后很生气，怎么能说是‘鬼城’呢！”郑东新区管委会信息中心新闻干事司栋彬对记者说。该管委会当时就发布了一份数据，表明郑东新区CBD入住率达到90%，并强调郑东新区常住人口已达30多万。

　　郑东新区建设于2003年正式拉开序幕，南北走向的中州大道将郑州新老城区泾渭分明地“切”开。截至2009年3月，官方公布的郑州市城区面积为303平方公里，而郑东新区规划面积为150平方公里（一说因包含在新区规划内的郑州国家经济技术开发区地位难以协调，郑东新区实际面积为115平方公里）。

　　占地3.45平方公里的郑东新区CBD，正好隔中州大道与老城的金水区相望，这个占新区面积约2.3%（按150平方公里算）的核心区，是开发最早、配套最全、人气最旺的地方。

　　大学生调查报告证实网站说法

　　但早在那家美国网站“爆料”之前一个月，河南财经政法大学12名大学生就公布了一份抽样调查报告，郑东新区住房空置率在郑州各城区中“不幸”高居榜首。

　　在这次历时两个月的调查中，学生们从郑州市中心六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本，运用查验水、电、气表，点算“黑灯率”等方法，测算空置率。结果表明，郑东新区商住房空置率超过55%，其他五区也不低于20%。

　　为实地了解情况，近期记者走访了郑东新区数个住宅小区。位于新老城区交汇处的鑫苑中央花园，2006年便已建成，属于郑东新区入住人数较多的小区之一，多位小区居民表示，大概有三成左右的房子，不是经常有人居住。

　　记者注意到，该小区外围的底楼商铺大都空置，一些开门营业的商户生意看上去也比较冷清。一家桶装水中转站工作人员称，从他们客户订水的数量看，郑东新区越往东，小区入住率越差，能有40%就算不错了。

　　“空城”房价相当于老城区2倍

　　按照国际通行惯例，商品房空置率在5%—10%之间为合理区，10%—20%之间为危险区，20%以上为严重积压区。如果那12位大学生的调查报告结果可信，那将住房空置率高达55%的郑东新区称为一座“空城”，也不算危言耸听了。

　　尽管面临“空城”质疑，郑东新区住宅楼盘，尤其是高档社区的开发热情却日益见涨。记者走访了一处定于2011年下半年发售的新楼盘，据售楼小姐称，预计售价将在每平方米1万—1.5万元之间，相当于郑州老城区住宅平均售价的2—2.5倍。

　　除大量住宅社区外，办公物业也是郑东新区开发重点。河南房地产商会向记者提供的统计数据表明，2010年郑东新区销售办公物业约75万平方米，占全市同类销售办公物业总面积的八成以上，比相邻的金水区高出6倍，平均售价和租金也是全市最高的。

　　相比之下，郑东新区的商铺、商场等商业物业销售，远不及办公物业火爆，2010年售出了不到14万平方米，仅占郑州全市同类物业销售面积的16%。

　　新区还有40平方公里等待开发

　　2010年8月，国务院批复的《关于〈郑州市城市总体规划（2008~2020年）〉的请示》中强调：“要合理定位老城区与郑东新区的功能，优化城市空间布局，提高对周边地区经济社会发展的辐射带动能力。”

　　换言之，无论在河南省地方还是国家中部崛起的区域战略中，郑东新区的地位都不容忽视。

　　如今，在郑东新区CBD以北，还有一片约40平方公里的土地正在静静等待开发。

　　按照整体规划，未来几年内，这里将挖出一个面积达6平方公里大的人工湖，环湖一带都是高度在100米以上的高档住宅、宾馆和写字楼，它们共同组成CBD副中心商圈，与已具雏形的CBD中心区相连，状似一个柄端为“心”形的巨大“如意”。

　　这是日本建筑师黑川纪章最得意的一个意念，同时，它也是郑东新区作为郑州及整个河南省未来发展新引擎的一个象征。

　　十年前，即2001年，郑东新区远景总体概念规划方案进行公开国际招标，经30多位国内外专家反复评审，黑川纪章的方案最终“以先进的理念和独具魅力的设计”获得通过。

　　“土地财政”致新区房价飙升

　　按该方案估算，150平方公里的郑东新区建设总投资应在2000亿元人民币以上。如此庞大的预算，对当年全市财政总收入只有50多亿元、年均城市基建资金仅6亿元的郑州来说，无疑是一个天文数字。

　　为解建设资金饥渴，当时的郑州市主管领导拍板，以“经营城市”的思路来建设“国际一流水准”的郑东新区。简而言之，就是依靠“土地财政”来推动新区发展。

　　自2003年起的七八年来，这片100多平方公里的土地上，一共有2500万平方米建筑面积的各类楼房建成或在建，包括河南建业等在内的省内外大小开发商，都纷纷砸重金进军郑东新区。新区内房价在政府、开发商及各路投资者的合力推动下，一路上涨。房价飙升，反过来又带动地价大幅上扬。

　　2010年11月中旬，就在大学生们公布空置率调查报告前夕，郑东新区新火车站旁边一幅13亩商务金融地块由一家名不见经传的地产商以2000万元/亩的单价拍得，创下郑州有史以来土地出让价新高。

　　据说，附近另一地块此前出让时的拍卖价不过500万元/亩。

中国城市化大跃进 “鬼城”硬伤不少

人口过度同质化造成社会结构脆弱
    “鬼城”中人口结构难以达到均衡的现实窘境，人口过度同质化造成社会结构脆弱、特定需求人群潮汐现象带来的交通和就业问题、人口社会经济地位的过度差异化或将阻塞人口流入，被认为是目前多数“鬼城”在人口结构方面的三大突出缺陷。
网络集中曝光保障房三大乱象
谁来保障我们的保障房：

　　保障房建设目前已成为网民关注的焦点问题。在微博上，有关保障房的话题超过12.6万多条，在微博上则有29.7万多条相关微博。在百度上输入“保障房建设”，跳出620多万条相关信息。

　　而随着近期大规模保障房建设全面推开，网络上反映保障房问题的网帖也越来越多，这些网帖集中揭露了目前保障房存在的被“骗购”、“福利房”和质量差三大乱象。

　　乱象一 被“骗购”

　　网事：网贴曝光多地保障房“骗购”事件

　　日前，深圳市住房和建设局在其网站上公布了深圳市第二次保障性住房终审公示二榜名单，并对保障房虚假信息申报者下发了第三批290份《行政处罚预告知书》。与前两次共查处45名涉嫌申报虚假信息骗购者相比，本次查处行动不仅人数大幅上涨，而且因处罚名单中再次出现了身家百万的“富豪”申请者，再度引发网民关注。

　　在杭州，有网帖爆料经济适用房骗购现象严重。而杭州经济适用房主管部门只在2009年查实14套经济适用房系虚假资料骗购而被收回。

　　此外，在北京、武汉等地，不断有网帖曝光当地保障房被“富翁”等不符合条件人群骗购的情况发生。

　　记者观察：加大骗购者的惩处力度

　　针对不断发生的骗购现象，深圳目前已初步制定了对骗购保障房者最高处罚20万元的新政策。舆论普遍认为，目前我国已出台地方性保障房违规惩处标准的城市中，大多只是对违规者处以几千元的罚款和几年之内不得再次申请。这样的处罚力度相对于申请到保障房的巨大利益来说，只是“九牛一毛”。只有不断加大违规者的处罚力度，才可能真正起到震慑作用。

　　在网民曝光保障房“骗购”事件后，有关政府部门大多表示，公示名单经过初步核实且符合条件。但网民担心的是，信息虽然公示了，审核程序却流于形式，公示信息也遮遮掩掩。“为何名单筛选、公开摇号等事情不在网上公开接受群众监督？”网民“荻寒”抱怨说，“很多在街道办事处就被卡了，就随便找个理由，连到房管局参加摇号的机会都没有。”

　　网民建议，有关部门在确定保障房名单的所有环节和操作程序中，都应该公开、透明，在资格审查中坚持客观公正的原则，保障普通民众与公职人员等享有均等的机会。同时，加强对保障房的监管，建立严厉的问责机制，严肃处理骗购人员和相关责任人。

　　乱象二 “福利房”

　　网事：保障房被公职人员“团购”

　　福建龙岩市经济适用房建设近日被一名叫“福建龙岩人”的网民在天涯、大旗等多家网络论坛发帖质疑。网帖称：龙岩市经济适用房被某些公职人员“团购”，机关事业单位的工作人员占了申购者的近20%。

　　此外，陕西省山阳县被网民曝出，在900多名经济适用房申请人公示名单中带职务者多达100多人，其中不乏“乡长、镇长、执法队长、所长”，还有的直接标注有“科员、副科、科长”等字样。山西省忻州市首例限价房项目被网民爆料称，已经成为当地干部福利房，而且这些限价房被大肆高价倒卖牟利。海口市一个社会公共福利项目限价房被仅仅针对部分特定人群销售也被网民曝光……

　　记者观察：保障房从建设到分配引入“阳光机制”

　　不少网民质疑，为何有那么多有钱有权的人敢冒着违规风险，与普通老百姓争福利？有关部门是否对购房者经过了严格审查？网民“刘洪波”说，“网民就怕：无权的，市场化；有权的，福利化。”网民“LKK443”说：“没有公开，就没有真相；没有真相，就存在暗箱操作；存在暗箱操作，就不会有公平；没有公平，就没有说服力。”

　　有评论指出，当前要防止出现借保障房之名行福利房之实的回潮。从保障房建设的主体来看，如果地方政府是绝对主力，那么其行为的界定和规范还相对容易。但此次为了弥补政府建设保障房力量的不足，有条件的企事业单位再次被鼓励自建保障房。这就很难排除一些财力雄厚的大企业趁机大兴土木，将保障房悄悄变性为内部职工的福利房。而一些财力薄弱的企业职工只能“望房兴叹”。这无疑会加剧分配和社会保障领域的不公平。

　　乱象三 质量差

　　网事：保障房质量问题屡遭网民“围观”

　　除了保障房分配的公平公正，网民对保障房建设质量也始终高度关注。网民“齐晋”在天涯论坛发帖说：“由于保障房建设利润较低，甚至可能亏本运营，则需严防偷工减料的问题，百姓要住房，更要安全住房。”

　　内蒙古包头市最大的棚户区改造项目“民馨家园”大部分新楼房成“墙脆脆”被网民曝光，让原本好端端的“民心工程”，变成了“闹心工程”。这成为继去年10月北京“明悦湾”8栋保障房被责令拆除以来，又一起因质量问题而影响波及全国的典型事件。

　　此外，经网络曝光，南京、武汉、杭州、广州、深圳等多城市也都出现过保障房质量问题。这些事件，无疑加重了社会各界对保障房质量的不信任感。

　　记者观察：保障房必须保质量

　　网民“夫子66”说，“墙面脱落、墙体开裂，满心欢喜的新房却不能住，民心房成了窝囊房。为什么保障房、经适房总是屡屡出现质量问题？为什么民生在一些建筑商眼里总是敷衍了事？民生不是施舍，不是怜悯，而是政府的职责。”

　　网民们认为，保障房大规模建设时期已经开始，提高保障房质量水平，关系群众切身利益，关系群众对“保障”的感受，关系党和政府的形象，容不得半点马虎。

　　针对网民对保障性住房质量的担忧，福建省住房和城乡建设厅日前下发文件，要求在保障房建筑物设置永久性标牌，载明工程质量各方责任主体名称及主要责任人姓名，以此接受社会监督。福建省住建厅还要求建立和完善回访保修制度，强化督导检查，发现转包、违法分包、挂靠等严重违法违规行为的，一律清出保障房市场。福建省的做法在微博上引发了一片叫好声。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠教授认为，在诸多网民的聚焦下，能否完成中央提出的1000万套保障房建设计划与时间表的双重指标，成为考验各地政府执行力的重要标尺，而保障房的“含金量”足不足，则不仅考验着各地政府的管理能力，也考验着各地政府的公信力。

投资过热 新城变空城
      新江湾城空城的原因，首先不少项目尚未开发完毕，部分房源已售但未交房；其次，这里投资客比例极高，据说肯定超过30%；另外，配套尚未完善，居住不便。新江湾城汇集了华润、仁恒、九龙仓等知名房企，当前的新房价格，已普遍超过5万元/平方米，是不折不扣的豪宅空城。