作为不动产,房屋的质量问题与安全问题紧密相关。房屋买卖合同中,房屋质量合格交付是出卖人依据法律规定或者当事人约定交付标的物的主要义务,该义务是法定义务。如果房屋存在质量问题,显然属于出卖人履行合同不符合约定质量标准的违约行为。关于房屋质量问题的形态,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条将房屋质量问题依其轻重程度划分为———房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题已经严重影响正常居住使用、房屋一般质量问题———三种情形。房屋存在一般质量问题时,“解释”规定的违约责任形式只有修复。至于修复责任以外,出卖人是否应当承担其它违约责任,则没有涉及。
房屋存在一般质量问题时,买房人无权请求解除合同(即无权要求退房)。因为解除合同是一种较严厉的措施,一般禁止当事人在没有任何法定或者约定根据的情况下任意解除合同,维护已经成立的交易秩序。一般情况下,解除合同是以对方根本违约为前提条件。所谓根本违约,是指当事人一方的违约行为严重影响了另一方订立合同时所期待的经济利益,剥夺了合同当事人在交易中追求的全部或基本目的。合同法第九十三条的规定体现了这一原则。最高法院解释第十二条、十三条则具体规定了可以要求退房的两种情形———“房屋主体结构质量不合格”、“房屋的质量问题严重影响正常居住使用”。如果房屋仅存在一般质量问题,则不属于出卖人根本违约,因此买房人无权请求解除合同。