上海叫停开发用飘窗“偷面积”-筑业地产网-房地产新闻资讯,新房,二手房

建筑面积计算相关新规“十一”起执行

　　赠送超大阳台、买一层送一层、地下室成“地上室”……10月1日起，这些开发商的宣传口号恐怕将不再出现。《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》）正式印发。《暂行规定》明确，地下室必须符合一定条件，其建筑面积才能不计入容积率。这是记者从昨天上午召开的市建设规划管理工作会议上获悉的。

　　赠送地下室不能高出室外1米

　　不少开发商在卖房时，往往以“赠送地下室”为诱惑。但具体操作中，地下室在地面以下的部分往往比较少，被处理成“地上室”。《暂行规定》明确，地下室建筑面积不被计入容积率必须符合的条件主包括——房间地平面低于室外地平面高度，超过该房间净高的1/2；地下室在室外地面以上部分高度，不超过1米；除地下车库外，只能通过垂直交通进入地下室。

　　商办建筑层高不宜超4.5米

　　不少商业、办公建筑，往往将标准层高设得很高，方便打出“买一层送一层”的口号。这一做法今后将被严控。根据《暂行规定》，商业、办公建筑的层高，不宜高出4.5米。超出4.5米的，按每2.8米为一层、余数进一的方法，折算建筑面积，并按折算建筑面积计入容积率。

　　不过，商业、办公建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑，大型商业建筑的层高，不受这一条款的限制。

　　超大飘窗或将计入容积率

　　由于阳台一般按1/2的面积计算，这也让一些开发商嗅到商机设计出超大阳台。此外，一些楼盘设计超大飘窗来“偷面积”。

　　根据《暂行规定》，阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不得超过1.8米（含），且其水平投影面积小于或等于8平方米的，可以按1/2面积计入容积率。否则，必须按全面积计入容积率。

　　飘窗方面，台面与室内地面的高差，不应小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米，且自外墙墙体结构外边线至飘窗外边线距离不超过0.6米。否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积，并计入容积率。

　　“偷面积”行为将减少

　　业内人士分析，该新规对于市场最大的意义在于防止“偷面积”。因赠送面积不计入产证，很多开发商以此作为规避房产税的方法来宣传卖点，该政策执行有和房产税政策相结合，达到进一步规范上述行为的意味，从而保护购房者权益。

　　21世纪不动产上海区域市场中心分析师罗寅申表示，一旦该禁止赠送面积的政策出台，开发商则无法以“偷面积”直观地给予房型面积上的优惠，此举会在短期内对开发商的定价及销售策略造成影响。

　　但目前开发商的销售手段并不只有“偷面积”一种，未来通过送车位、提高装修标准、增加项目会所类生活配套等一系列手段都可成为替代的销售策略。

　　新规导致的变化毕竟只是营销手段的变化，对房屋的实际总价影响不会太大。