酒店规划设计与管理-中国筑业装修网室内装修,装修材料

近年，中国旅游及酒店业发展蓬勃，酒店投资、建造、管理、销售等方面，出现了很多新的概念和手法。香港美亚置业集团联同业内专家，深圳市建筑设计院及广东中旅（集团），共同合办“美亚置业、广东中旅酒店管理、深圳市建筑设计研究总院 · 策略性合作签约仪式暨酒店业发展趋势研讨会” ，共同就旅游地产的各方面作出探讨。

　　以下是广东中旅酒店物业管理有限公司总经理钟永祥先生在此次研讨会上的主题演讲：

　　【钟永祥】各位嘉宾、各位同行，尊敬的梁董事长、尊敬的何总，尊敬的各位媒体，今天下午我在这里其实我说这个题目是《酒店规划设计与管理》，跟张所长的那个主题有点相近，但是这个不妨碍我下面的演讲，因为我的题目范围是比较窄的，主要是说你要做一个酒店，我们怎么进行一个规划设计，而这个规划设计跟整个酒店管理是怎么联系在一起的。这个题目比较多地反映在一个投资者的疑问的方面，很多的投资者近3、4年中国的酒店市场、度假村市场、公寓市场、服务公寓市场蓬勃发展，在这方面来讲，大大小小我想我也接触过近50、60个投资者，他们不断地问这样的一个问题，下面带出我演讲的题目。（PPT）

　　“酒店”是一个大家很熟悉的名称，为什么要做一个酒店呢？很多人说酒店是一个小的社会，曾经我们入行的时候我们的师傅告诉我们，你在一个酒店能够混下去，你在社会里面做人也比较成功，因为他要面对不同层次、不同文化背景、不同宗教信仰的人群，如果面对这些人群你都能够把他们处理好各方面的关系，对于你自己是一笔财富。所以我们说酒店是一个小社会。

　　作为投资者来讲，酒店是一个融资的平台，另外它也是一个可以增值的资产，也是一个可以运营的单位，如果你做了一个漂亮的酒店，会是当地的一座地标。

　　最近无论是富力集团、万科集团、碧桂园，这些老板纷纷在做自己的酒店，这里面最重要的是一个融资的平台，是一个运营的单位，因为他做酒店有大量的现金流。

　　酒店的规划设计我们怎么去做呢？很简单的理论就是需求决定市场，产品为市场定位服务，这是人所皆知的道理。你要做一个酒店，你要做一个什么样的酒店？刚才张所从各方面的差异化、人性化、个性化点出了设计酒店要考虑的因素，但是作为我们做酒店管理的，更多地跟投资者去研究一个问题，就是说你做这个酒店你的目标市场是为什么，这必须要很清楚。如果大家做一个酒店考虑到目标市场带出了一连串的问题，在这里我就不一一展开研究了，但是我主要是围绕怎么去规划设计。

　　我们做酒店的规划，首先我们要考虑的是目前跟未来的一段时间，你的酒店所处在地的市场的一个布局的情况。也就是说你要考虑酒店的建设过程之中，这个市场的周围、整个酒店的竞争对手是什么样的。另外我们要考虑市政的规划，主要我们要考虑政府主要的行政配套。例如你一个酒店是建在市中心的，你是不是靠近市政府或者是政府所在地，或者有没有大的机构。现在市场上经常说这么一句话“世界500强”，到底你所建的酒店在这个区域里面有没有真正以后给你提供真正的消费者和用户群体？

　　市政规划，这几年我们一直在开发做酒店项目方面，我们一直跟当地的建设局和规划局一直要保持密切的联系。你项目的所在地有什么样的核心资源，你的优势是什么？劣势是什么？这个十分之重要。因为你当地的所在地核心资源是生态为主还是旅游景点为主？还是处于一个深圳这样一个闹市为主？作为一个做酒店的投资者你必须要明确。我曾经接触过碧桂园的老板，他说他的酒店每开业前两年都是亏的，随着他的楼盘的成熟，随着这个楼盘越来越多人的进驻、购买，这个酒店一定是赚的。这要看看你当地所在的核心资源是什么。有些当地的核心资源，首先有些政府把你引进去以后说给你免税，作为当地政府的一个政绩让你弄这样的一个酒店。

　　竞争对手，竞争对手的分析太多了，包括硬件设施、软件设施、配套设施，还有客户群体，还有是不是专业市场。

　　产品的卖价，你做一个酒店超豪华的，你有没有这样的群体去消费？今天中午我跟梁董事长在研究这么一个话题，中国奢侈的消费市场的人群大约占百分之多少？当然这个我没有作专业的数据去统计，但是我估计100个人之中有10-15个人可以属于奢侈的消费品的市场，这就关系到你产品的卖价。

　　最近我在策划一个项目，600亩的地里面有温泉，我说现在温泉太多了，但是我们在那里设计120套独立的别墅，每套别墅里面都有独立的温泉，都有独立的游泳池，都有独立的后花园，这种人群就是我刚才所说的那种奢侈的消费品的市场。我们还要考虑你未来的客户群体的结构。

　　我这里有用了一下华盛国际集团统计的数据，这是广州03-07年整个酒店的供应链中四星级有12000间的客房，总的卖价等于刚才梁董事长所说的，整个中国的旅游市场这里也可以产生一个研究的问题，总共的房价的平均消费水平一直都是持续上升的，四星级的酒店住房率广州从03年-07年，一直维持在71%左右，也就是说入住率比较高的，平均的卖价是505块钱。所以我说你要研究你产品的卖价才能定出你建这个酒店、规划的时候定位一个什么样的酒店。

　　广州的服务式的公寓的概念，现在广州从03-07年期间，这也是根据华盛国际集团统计的数据，现在广州服务式的公寓有1300套左右，可能很多人问服务式的公寓跟公寓是完全两个概念，服务式的公寓是能够提供管家服务的，有餐饮的，负责清洁卫生和有保安的，跟一般的公寓是完全两回事。服务式的公寓到了07年平均是2%的量来递增，平均的入住率达到85%，平均的房价每天是772块钱，也就是说一套服务式的公寓一个月的卖价大约是22000块钱，平均的每一年的涨价是4%，对于我们作投资方的老板决策是有关键的作用的。

　　下面我带出另外一个问题就是说你任何的规划设计，我们必须要考虑的就是所有的功能布局必须要服务于整个经营管理，我想90%都认同这个道理，除非你是一个皇亲贵族，你盖一个酒店或者是古堡不是为了经营的，是为了自己享受，这是另当别论的。所以我们的市场目标决定了酒店的经营定位，酒店的规划设计必须要考虑经营管理的实用性还有一个可持续的发展性。

　　在规划设计方面我引用一些简单的理论，首先考虑整个外观和立面处于什么样的环境，因为我们做管理的考虑比较多的是消防通道、人流、物流，风向、日照、防噪的考虑，还有卫生防疫、设施设备的配套，还有环境的评估。我想作为酒店整体的规划布局要考虑的因素，第一必须要符合国家有关的设计规范和要求，这等于我刚才所说的包括里面所有的东西，等于我们要盖一个四星级的宾馆，你的娱乐夜总会放在四楼，现在是走不通的，这是违反国家新的规定。这是不是建筑的违反？不是。是跟公安、特种娱乐场所的规定规范的，作为个管理者介入以后就要考虑这些因素。

　　另外我们要考虑你产品的定位和档次，产品的定位和档次跟你的经营管理是息息相关的，我刚才所说的要搞一个独立的温泉别墅度假区，可能公众区域提供的服务员要求不多，但是每个别墅提供的服务员的要求就比较多，而且我们管理人员的品位必须是有别于你做一般商务酒店的那种管理，所以你要考虑管理人员投入的费用，你的产品和定位档次要考虑。

　　酒店的整体规划的布局必须要有一个合理的分割，这个分割在设计院来说，我一般很反对一个老板做一个酒店马上找一个设计单位，当然我说的这个跟张所没有冲突的。我觉得首先要坐下来你研究你要做什么样的东西，必须要考虑一个合理的分割，等会儿我有一个案例跟大家说一下。另外必须要争取更多应和市场需求的营运的服务空间，也就是说你有没有留下一个足够的空间为你以后的经营、创新留下一种发展的需要？这是很重要的一个部分。

　　你必须有一个合理的服务运作的流程可以提高你的时效和质量，减少人员和能耗。我们做了一个案例是肇庆华厦大酒店，当时因为我们要做一个SPA，也有做一个自助餐厅，我们也做一个水疗，但是我们在最恰当的地方给设计院提供了这么一个意见，就只采用一个西餐的厨房设计，使这个西餐的厨房能够同时兼顾几个三大块的功能的运用，作为投资者来讲本来要建三个厨房的，我们把它合并到一个厨房可以完全解决，在投资的角度来讲节省了很多的投资，在能耗、运作方面、人力方面也省了很多麻烦，为以后的经营打下了坚实的基础。

　　下面我说一个简单的案例，这是一个我们在韶关做的一个项目，这个项目是一块空地，占地只有4000多平方米，但是这个老板是随便在一个高档小区里面建一个大约三星级的宾馆，最后我们进行市场的调查，分析了整个韶关的竞争对手以后，我们把老板的设计概念全都推翻了，他当时不认同。我们把很多的数据摆到他的桌子面前，把整个酒店的投资预算、投资的金额给他做了一个初步的概算，把投资的回报期给他作了一个分析。最后他确认做了这么一个酒店，目前应该说这个酒店还没有正式盖起来，盖起来以后应该是韶关地区唯一的最亮丽的酒店，房间只有200个客房。首先我们考虑这个地块比较窄，这里是一条江，这里中间有一个马路，这全是高档的住宅，我们把B区定为娱乐、餐饮、休闲的，把C区定为客户的居住客房区，这是比较安静住得比较舒服的，有什么宴会都可以分开的。由于这样引申了一系列的设计理念，最后我们把它设计成这么一个酒店东南亚风情的酒店（PPT），我们在顶楼设立一个国际会议中心，当时我们了解整个韶关市的五星级的宾馆都没有国际会议中心，韶关的工矿企业比较多每年的会议都往外跑，不能留在韶关召开。而且我们还考虑到广武（广州-武汉）快线从广州过去只有40分钟的车程，因为广州有很多的旅游资源。同时这里可以容纳大约600人左右的会议，我们就利用这个塔跟设计院做了两个超大型的电梯，作为垂直人流的分割，这方面很好地解决了这个方案。

　　也就是说从规划设计方面，如果业主引进我们管理公司，对这个设计应该是有好处的。

　　后来我们做了这一个模拟的模型交给了设计院，设计院根据这个进行了一个规划设计，这从总统房到两边的客房多少间，首层的水疗和卡拉OK，我们考虑到五星级的宾馆就是硬性的规定，必须要有健康中心、乒乓球、跑步机、健身房，但是这些都不是赚钱的部门，我们就把水疗的概念融入进去，令到投资达到五星级的标准，也达到了经营的目的。

　　酒店的规划布局要考虑哪些因素呢？在规划的设计中必须要考虑结合产品的定位，要必须考虑到设施、设备还有后勤的功能与酒店功能配比的问题，刚才所说的停车场、洗衣房、空调机房、高低压配电、男女更衣室、总仓、工程仓、员工食堂等等，很多老板考虑酒店的建设的时候往往不会考虑员工的食堂，男女的更衣室在哪里他们觉得不一定有必要，但是如果这在设计中考虑进去，对于以后的经营管理应该说是起到相当重要的作用的。

　　酒店的规划布局要考虑一个我刚才所说的空调系统，刚才显示的一个是客房区，一个是娱乐区，我们根据实际的经验进行了分析，空调设计系统我们考虑到韶关冬季的时候客房根本不需要空调，而且很冷。但如果在年尾很冷的时候，有宴会、有卡拉OK的时候，这边如果没有一定的空调，客人会感觉到很不舒服。所以我们在设计空调系统的时候就跟设计院提出必须有2台的空调主机把这个功能分割开来，在冬天的时候客房的空调机变成取暖的、热水回收供应客房的省了很多的费用。在娱乐这方面用一个很小的主机把新风分割过去，令到餐饮娱乐能够正常营业，使到有宴会的客人在里面会感觉到很舒服。

　　酒店管理公司介入酒店规划设计、功能布局的意义：

　　第一，投资者对酒店投资时要同时考虑设计单位和管理者对项目的介入，这样会提升整个项目投资的有效性。我不敢说是绝对100%，但是最起码有人给你作一个顾问，等于你美亚置业就是给你作一个顾问之类的一个研究。

　　第二，酒店管理公司通过专业的角度对项目进行分析，与投资者共同确定项目的市场定位，是减低投资风险的一种手段。刚才我跟大家说了，分析一个竞争对手不是你一般的老板也不是你一般的投资者坐下来想两天就可以把它弄准的，首先我们要把竞争对手的强处、弱处把它分析出来，我们很喜欢做一张白纸的酒店管理，从一开始、一直到开业、一直到未来的5年10年的规划。

　　第三，酒店管理公司和顾问公司提前介入规划设计、功能布局，对酒店经营管理起到重大的作用，对酒店持续发展有不可估量的价值。你提前每一个环节做在哪里要考虑到，设计院可能会考虑到高低压的配电，也考虑到水泵房、消防泵怎么个配置和容量，这是他们的专业。但是我们会给他们提出一系列的专业，水泵房和消防泵房的泵房应该放在哪个方面适合我们以后的维修保养，我们可以把高低压配电房在哪里适合我们的管理。可能万一发大水的时候不会倒淹，一系列的东西我觉得都会考虑进去的。所以有些业主这方面已经尝到了不少的甜头。

　　第四，设计单位与管理公司同时介入这个项目，有效地节省了时间，避免重复地工作，实用性很强，是投资者的一笔财富。为什么我这样说呢？曾经有这么一个案例，有一个投资者找了很多的设计公司，已经设计了很多的方案，最后见到管理公司交给我们的时候，我们一看很多的东西不对劲，这是基于我们的专业行为提出了很多的意见。老板又把这个东西交给设计公司重新改，改一次是你的职业道路，改两次是你的专业精神，但是改三次说“钟总你太烦了”，但是这个“烦”不是我烦你，是业主给你带来的麻烦。所以如果我们一起弄一个项目的话，我们从去年到现在做了7个项目，如果一起做的话最少能够节省60-80天的时间，这对于投资者来讲绝对是一个财富的。

　　第五，酒店管理公司的价值在于其对酒店管理的深刻认识。这个我不多说了，你不是做这一行的，为什么现在市场分工越来越专业、分工越来越细，很简单一个做豆腐的，你不会做豆腐怎么做也做不好，就这么简单。

　　第六，设计的品味、风格要从不同的专业角度剖析，才能使作品达到全新的境界，不能视投资者的意见是唯一的准则。可能我说了老板觉得是不尊重，其实是我的心里话，因为你不是搞设计的，你老是这样那样的，我从桂林的漓江遇到这么一个老板，他拿了一块地，搞好酒店以后他老是说自己会设计，“我这么大的生意能做，为什么我设计做不出来？”后来我带他去参观考察，他说“就是这么做、就是这么做”，东西都拍下来了，回去以后一做，我过了两个月一看简直是一塌糊涂，你没有这么一个品味，你弄出来的东西就是这么个品味。

　　第七，投资者确立酒店项目以后，引入管理公司，设计单位可以充分听取意见，充分利用各自的资源，清楚利弊，量力而行。一个投资者千万不能说你要弄一个项目就把那个东西搞得好大好好，就像我们广州人讲的一句话“结不了尾”，就不好了。

　　第八，由市场需求决定设计定位，是一种经济行为，也是管理公司提前介入的重要一环。