国土部查土地储备腐败潘石屹爆土地招标疑点-工程造价

　　在严格查处了多年农村耕地非法占用之后，国土资源部首次把目光转向了土地储备制度中的腐败问题，一轮反腐风暴在未来或难避免。

　　2009年10月10日是国土资源部要求地方汇总土地储备情况的最后期限，在时近一个月前下发的《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》(下称“通知”)中，除了要求上报土地出让价款总额、建设用地总量等“常规动作”外，还特别要求地方政府和主管部门对土地储备制度的“防范腐败机制”以及实施情况进行检查，并向国土资源部一并汇报。

　　10月10日后，国土资源部将派出调研组到各城市进行检查调研，其中亦包括土地储备领域的防范腐败机制及其具体运行情况。

　　首查土地储备腐败

　　尽管首次迎来了长达8天的国庆假期，但全国国土系统的公务员恐怕很难休息，因为“通知”在9月4日下发，而10月10日就是全国汇总最后情况，首次全国土地储备制度，国土资源部只留出了一个月的时间。

　　“如果仅仅是常规数据的一些汇总，比如出让金总额，新增建设用地总量等，这些日常都有统计，但是要求上报的还包括土地储备领域的反腐机制以及落实、运行情况，这些日常我们没有成文的总结，所以这部分的压力是比较大的。”9月24日上午，北京市国土局的一位工作人员告诉记者。

　　消息人士向《中国经营报》透露，关于土地储备“防腐”“反腐”，“通知”明确了几个检查的环节，其中包括收购——管理——一级开发——出让链条上的决策主体、决策程序、价格确定等，重点是这些环节上防腐、反腐机制的设计运行情况。

　　记者了解到，中国内地的土地储备制度舶来于香港，全面建立于2002~2004年之间，系采用政府收购“生地”——即未完成拆迁、水电气热等基础设施的土地，而后经由一级开发环节达到“熟地”标准——即土地平整，水电气热齐全后，由招拍挂投入土地市场的开发模式。

　　与此同时，与土地储备“防腐反腐”有关，国土资源部还要求各地方政府上报土地储备资金管理以及使用情况。这部分资金通常由地方财政拨款与银行信贷组成，数额不菲，因此其使用和日常管理是否平稳完善，意义非常。

　　2006年，央行曾一度决定要求商业银行不得为地方土地储备开发提供贷款或授信，彼时央行给出的理由是地方土地储备中心不具备独立法人资格，其运营也并非公司企业一般透明，容易造成信贷风险。

　　显然，对于土地储备领域存在防腐、反腐问题，政府早已有所关注。扩大投资的“筹码” “这次紧急的检查，仍然是在扩大内需、落实投资刺激政策的背景下进行的，实际上与落实投资关系密切，国务院的高级领导很重视。”前述消息人士透露。而国土资源部部长徐绍史在9月9日国土资源部的一次工作会议上表示，在供地方面，国土系统有“做得不到位的地方”。

　　此前，国务院总理温家宝在一次经济形势座谈会上对在场的经济学家和官员特意提到，虽然房地产市场有了快速回暖的势头，但两个先行指标的回落，仍要引起重视。而两个所谓“先行指标”，一个是开发投资增幅，一个是开工量。

　　实际上，这两个指标与土地储备制度以及土地是否出让到足够实力进行开发、投资的机构手中密切相关，在国土资源部此次下发的“通知”中，与此相关也提出了要求地方政府将“土地储备制度落实宏观经济政策的发挥作用的情况”一并上报。

　　“如果土地储备制度预留了一级开发商或者各种关系密切的企业获得土地，而这些企业又没有足够的资金能力进行投资开发，就会造成开工面积、投资总额都下降的情况。”9月24日，一位香港上市的内地房地产企业的老板告诉记者，在他看来，他期待这次对土地储备制度防腐、反腐的调研检查，已经许久。

　　SOHO(中国)联席总裁潘石屹就提到了北京三块土地的出让，分别是2007年12月，中关村甲3号地块土地招标中，开价第二位的龙湖中标，次年7月，四惠地块土地招标中，报价第二的金地中标；随后，广渠路36号地被“北京城市开发集团公司和北京城建兴华房地产开发公司联合竞标体”，以26亿元，投标价第五名的价格夺标。

　　潘石屹表示，这些案例让他一度十分迷惑。而在当下争夺火热的位于北京国贸桥西北角的NE191A地块中，潘石屹也经常听到市场消息流传，其一级开发商远洋地产已经被“内定”获得这块土地的开发权。微妙的一级开发，在此刻被表现得淋漓尽致。

　　而此环节，亦在“通知”开列重点检查的环节之列。检查组“追身”抽查调研马不停蹄。

　　记者了解到，在10月10日完成汇总之后，国土资源部将针对各地的建设及运行情况进行重点问题的研究，并提出完善的措施。而在10月到12月之间，国土资源部将选择部分城市调研检查。

　　而这其中，自然包括“通知”开列的土地储备制度“防腐、反腐”的相关内容。“至于城市，要根据检查汇总的情况，在特大型中心城市、大型、中型、小型城市(镇)中进行分类选取，以达到了解全面情况的目的。”前述消息人士向记者透露。

　　“文件的抬头写的很简单，没有太多的官话，说是为了落实上级领导批示，健全土地储备制度。”前述消息人士告诉记者。而根据记者目前掌握的情况，调研检查组的相关事宜，已经开始运作组建。

　　据了解，该调研检查组可能由土地利用司以及国务院派驻地方的土地督察局为主，辅以相关专家以及直属事业单位的人员组成，尽管首次提出了对土地储备制度防腐、反腐的要求，但从现有情况显示，尚未显示监察部在可预见的未来，加入此次活动。

　　“现在实际上还不了解这个领域腐败问题的全貌，所以还要看调研以及汇总上来的情况，相比于违法征占农地等显性的土地违法违规，这个领域的问题还比较隐蔽。”一位专家向记者如此评价，因此，像监察部介入土地违法违规案件那样介入土地储备领域的反腐、防腐，短期内是不太可能的，“当然，要具体分析，如果有大案发生，介入也是必然的。”他说。

　　潘石屹则表示，土地招标规则的另一不合理之处是一级开发企业利用现有招标制度缺陷曲线拿地，很多一级开发商在土地挂牌时设置种种陷阱，如虚高成本，增加二级开发企业的进入门槛；土地上设置障碍，“净地不净”；或在合同中规定一些苛刻的附加条款，如无理的“回购”条款等。这些做法的结果就是土地成本的大幅增加和交易难度加大。也使得很多优秀开发商无法进入二级开发市场，失去了公平性。